樓市“金九銀十”或缺席 多地房企降價出貨

今年前 8 月，房地產(chǎn)銷售市場延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，" 金九銀十 " 難再現(xiàn)。日前，易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2022 年 8 月，全國 100 個城市新建商品住宅成交面積為 2389 萬平方米，環(huán)比下降 8%，同比下降 32%。

受此影響，百強房企 8 月銷售操盤金額 5190.1 億元，同比降低 32.9%。累計業(yè)績來看，百強房企前 8 月銷售操盤金額同比降幅仍維持在 47.4% 的較高水平。

克而瑞研究中心表示，今年 " 金九 " 缺席將是大概率事件，即便供應(yīng)放量增長，成交也難顯著反彈。" 一方面，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，市場信心不穩(wěn)，較難扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。"

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱告訴時代周報記者，新房市場在 5、6 月份回穩(wěn)，7、8 月份又有所回落，可以判斷為二次探底。" 房地產(chǎn)在三季度筑底之后，還會有長期筑底的過程，城市分化也會加劇。"

廣州一家房企營銷負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者，公司今年沒有特別針對 " 金九銀十 " 做營銷方案，而是常態(tài)化加推。" 從全市來看，開發(fā)商都是在加快出貨步伐，但基本以價格平走為主，因為 6 月已經(jīng)有過降價了。"

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志告訴時代周報記者，經(jīng)過 7、8 月份市場的低迷，加上 " 金九銀十 " 傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商一定會爭取在這個時間節(jié)點上，再回收一波資金。" 目前情況下，增加宣傳 + 讓利銷售，才是切實有效的方法。"

時代周報記者獲悉，成都、上海、昆明、哈爾濱等城市，均出現(xiàn)房企打折出貨的現(xiàn)象，促銷活動包括推出特價房源、買房送物業(yè)費、降低首付等。

" 金九 " 缺席是大概率事件

今年 8 月，房地產(chǎn)市場全面降溫，鄭州、重慶等城市市場持續(xù)低迷，上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降。

其中，上海積分入圍分?jǐn)?shù)線整體呈下降趨勢。松江、奉賢等遠郊區(qū)域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至 30%。深圳外圍區(qū)域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降 23%，大鵬新區(qū)更是環(huán)比下降 59%。

成都客戶看房熱情明顯減少，熱銷盤實際報名人數(shù)縮減近 6 成，開盤平均去化率驟降至 39%。蘇州當(dāng)月成交面積降至 55 萬平方米，同、環(huán)比分別下降 23% 和 5%。8 月，蘇州 6 個項目開盤，平均去化率約 40%，環(huán)比增加 8 個百分點，僅一個項目去化表現(xiàn)尚可，其余去化依舊困難。

從 2020 年開始，傳統(tǒng) " 金九 " 已風(fēng)光不再。

2020 年 9 月，百城成交面積降至 4859 萬平方米，環(huán)比下降 2%，同比漲幅收窄至 7%。2021 年 9 月，百城成交持續(xù)下滑至 3378 萬平方米，環(huán)比下降 7%，同比跌幅擴至 30%。

克而瑞表示，展望今年 9 月，" 金九銀十 " 或連續(xù) 3 年再度缺席。但其同時指出，房地產(chǎn)整體降溫的態(tài)勢下，各大城市將繼續(xù)分化，個別熱點城市供應(yīng)增加后有望回升。

" 北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅挺，遠郊區(qū)域去化仍困難。" 克而瑞指出，重慶、青島等市場或?qū)⒆叱龉鹊?，成交有望筑底回升。南寧、長春及多數(shù)三四線市場持續(xù)承壓，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，部分城市價格戰(zhàn)或?qū)⒂蛹ち摇?

信達證券則認(rèn)為，" 金九銀十 " 將近，行業(yè)銷售復(fù)蘇的節(jié)奏有望迎來變化。" 目前市場對不利因素已經(jīng)基本反應(yīng)完畢，行業(yè)迎來傳統(tǒng)的銷售旺季，此前未被滿足的購房需求正在逐漸釋放，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來新一輪行情。"

" 保交樓 " 釋放積極信號

" 金九銀十 " 成色不足，保交樓成為各大房企下半年的工作重點。

今年 8 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項借款精準(zhǔn)聚焦 " 保交樓、穩(wěn)民生 "，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。

之后，全國多地紛紛出臺 " 保交樓 " 的相關(guān)舉措，如 " 一樓一策 "" 一對一幫扶 " 等。其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目。鄭州還于 9 月 7 日印發(fā)了《確保全市停工樓盤全面復(fù)工 " 保交樓專項行動實施方案》的通知，要求 10 月 6 日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

此外，各地還陸續(xù)出臺新規(guī)強化預(yù)售資金監(jiān)管。

其中，長沙要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金 " 留在項目、留在當(dāng)?shù)?"，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

東莞對已取得商品房預(yù)售許可的項目，由購房人通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的 POS 機刷卡、銀行柜臺轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

一位龍頭房企負(fù)責(zé)人告訴記者，8 月以來，多地陸續(xù)提高了商品房預(yù)售監(jiān)管資金的比例，有的可達 100%。" 雖然此舉會加大房企的資金壓力，卻能**程度保障項目如期交付。"

各地全力保交樓，購房者怎么看待未來市場？

中指研究院通過多個渠道進行調(diào)研，共計收集問卷超 9000 份。數(shù)據(jù)顯示，64% 受訪者感受到停工項目有所改善。29% 的受訪者計劃在半年內(nèi)買房，環(huán)比提升 3 個百分點，達到近半年**值，計劃半年到 1 年內(nèi)和 1~2 年購房的占比分別為 40% 和 20%。

克而瑞指出，保交樓將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點，這對于修復(fù)當(dāng)前樓市市場信心有很重要的作用。受此推動，樓市有望持續(xù)回穩(wěn)。

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