北京、深圳等接續(xù)樓市新政！放松限購(gòu)、以舊換新何時(shí)利好家居業(yè)？

4月底召開(kāi)的中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)政策定了調(diào)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，同時(shí)，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

隨后幾天，北京、武漢、深圳三地接連出臺(tái)新政，涉及放松限購(gòu)，“賣舊買新”等，比如，深圳便分區(qū)優(yōu)化了住房限購(gòu)政策，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）等范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)稅、社保繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近期多個(gè)城市優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步釋放利好，預(yù)計(jì)后續(xù)更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，一線城市或針對(duì)不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面取消限購(gòu)政策。除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面亦有較大空間。

三地接連出臺(tái)樓市新政 北京、深圳一線城市放松限購(gòu)

過(guò)去幾天，北京、武漢、深圳等熱點(diǎn)城市接連出臺(tái)樓市新政，再度為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇注入“強(qiáng)心劑”。

記者注意到，放松限購(gòu)成了一線城市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。

5月6日，深圳發(fā)布通知稱，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，個(gè)稅、社保的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

通知還進(jìn)一步明確，有兩個(gè)及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房。

4月30日，北京也優(yōu)化了住房限購(gòu)政策，新政規(guī)定，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許符合相關(guān)條件的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

更早前的1月份，廣州、上海已接連松綁限購(gòu)，廣州提出，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，新購(gòu)買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購(gòu)范圍。

上海則取消了購(gòu)房需已婚的條件，放開(kāi)了非上海戶籍單身人士購(gòu)房的限制，只要連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿5年及以上，非本市戶籍居民可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬(wàn)，比上年末增加12.83萬(wàn)，增量位居一線城市之首。深圳人口保持較快增長(zhǎng)，且非戶籍居民較多，優(yōu)化限購(gòu)政策有助于進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。

陳文靜進(jìn)一步表示，此次深圳的新政充分體現(xiàn)了因區(qū)、因需施策的思路，北京、深圳接連優(yōu)化限購(gòu)政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟進(jìn)優(yōu)化，釋放居民購(gòu)房潛能。隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望改善，疊加去年同期交易高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，全國(guó)新房市場(chǎng)有望加快筑底企穩(wěn)。

值得一提的是，與其他城市樓市新政“邁大步子”不同，一線城市的新政更多是“小步慢走”，分區(qū)優(yōu)化。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，一線城市樓市穩(wěn)定性較強(qiáng)，例如上海，在春節(jié)后沒(méi)有出臺(tái)政策的前提下，3月份二手房成交量依然突破2萬(wàn)套，說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求仍比較旺盛，深圳4月份一、二手房成交量也明顯超去年同期。樓市政策出臺(tái)的目的是市場(chǎng)更平穩(wěn)，一線城市除了自身平穩(wěn)外，也要帶動(dòng)更多二三線城市走出低谷?！耙虼耍痪€城市限購(gòu)松綁節(jié)奏慢除了與自身市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)外，也會(huì)考慮限購(gòu)放松后，對(duì)周邊市場(chǎng)購(gòu)買力的虹吸效應(yīng)。大概率看，今年一線城市的政策放松還會(huì)保持‘緩釋’節(jié)奏。”

“以舊換新”成樓市調(diào)控重頭戲，房企已進(jìn)場(chǎng)，可一定程度提振銷售

除了一線城市樓市新政備受關(guān)注外，住房“以舊換新”也成為當(dāng)前樓市調(diào)控的“重頭戲”，一些城市甚至拿出了“真金白銀”補(bǔ)貼換房。

比如武漢，5月6日便明確提出，要推行“賣舊買新”交易新模式。今年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，或購(gòu)買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購(gòu)買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門(mén)對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。

武漢同時(shí)提出，組織金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購(gòu)置換購(gòu)房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

5月6日，深圳的樓市新政也提出，支持在本市有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極響應(yīng)第五屆上?！拔逦遒?gòu)物節(jié)”，聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。該活動(dòng)將更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。參加“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。這類政策與4月底政治局會(huì)議提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”相一致。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵(lì)居民購(gòu)房切入，需從供需兩端著力，構(gòu)建新發(fā)展模式，比如，如何解決當(dāng)下的供應(yīng)大于需求問(wèn)題，具體措施可以從收購(gòu)市場(chǎng)存量房，增加“以舊換新”措施，收購(gòu)剛需存量房統(tǒng)一改造為保障性住房等，化解當(dāng)前的剛需二手房去化難的問(wèn)題。“對(duì)于優(yōu)化增量住房措施，可以從如何助力保交樓，避免出現(xiàn)‘爛尾樓’，化解新房市場(chǎng)的交付風(fēng)險(xiǎn)，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)住宅等方面考慮?！?

廣發(fā)證券研報(bào)則稱，根據(jù)深圳及鄭州的保障房籌建計(jì)劃信息，假設(shè)2024年保租房通過(guò)30%“以舊換新”、30%回購(gòu)新房及40%新建模式籌建，則可貢獻(xiàn)新房銷售0.9億平方米，占2023年銷售比例的8%。其中，0.5億平方米為“以舊換新”帶來(lái)的居民真實(shí)需求，占2023年銷售比例約4%。因此，若“以舊換新”籌集模式大規(guī)模推行，則可一定程度提振銷售。

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