超十城首套房貸利率破4%，樓市逐步“筑底修復(fù)”

多部門放出樓市政策 " 大禮包 " 后，近期多地跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，減少居民購房剛性支出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)記者采訪統(tǒng)計(jì)，九月末央行發(fā)布 " 階段性差別化調(diào)整住房信貸政策 " 后，已有超十個(gè)城市跟進(jìn)落實(shí)，首套房商貸利率降至 4% 以下，包括武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽、秦皇島、宜昌、襄陽、濟(jì)寧等地。

石家莊當(dāng)?shù)匾幻慨a(chǎn)中介表示，年初首套房商貸利率還在 "5 字頭 "，目前已降至 3.8%，以貸款 60 萬、期限 30 年計(jì)算，月供可比此前少 500 元左右，貸款總額越多差值越大。" 利率下降刺激了市場，剛需和改善買得都挺多。"

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前樓市正處于筑底階段，政策疊加帶動、地方積極落實(shí)跟進(jìn)，重點(diǎn)城市新房及二手房已出現(xiàn)回升跡象。尤其是二手房，部分城市成交由負(fù)轉(zhuǎn)正。

多地跟進(jìn)房貸新政

今年傳統(tǒng)樓市的 " 金九 " 缺席，但 " 銀十 " 卻有蠢蠢欲動之意。

國慶節(jié)前夕，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)文，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，對 2022 年 6～8 月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比連續(xù)下降的城市，在 2022 年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

新政發(fā)布后，多地跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率。近日，在符合新政要求的城市石家莊，多家銀行將首套房貸款利率由 4.1% 下降至 3.8%，并對購房者心理產(chǎn)生了一定影響。

" 從年初過五到現(xiàn)在三點(diǎn)多的利率，買房貸款總利息還是能省不少。" 有當(dāng)?shù)鼐用穹Q。上述中介也表示，國慶黃金周期間，多家房企加大了房源推售，有項(xiàng)目首開便銷售八億元，二手房市場成交也較此前月份攀升。

不僅是石家莊，按國家統(tǒng)計(jì)局房價(jià)指數(shù)，有 23 個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中，二線城市中還有武漢、天津、昆明、貴陽出現(xiàn)低于 4% 的首套房商貸利率，三線城市中秦皇島、濟(jì)寧、宜昌、襄陽等地也有下調(diào)。

貴陽一位房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在首套房商貸利率**能做到 3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場也在慢慢回暖，比如國慶期間很多房企大力促銷，成交量相比上半年月度同期平均增長六成，現(xiàn)在算買房的好時(shí)機(jī)。

昆明一位房產(chǎn)中介則稱，目前中行和工行首套房貸利率可做到 3.95%，工行是**調(diào)整降低的。天津方面，當(dāng)?shù)赜械禺a(chǎn)人士稱，首套房商貸利率為 3.9%，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等均在執(zhí)行。武漢當(dāng)?shù)刂薪橐卜Q，首套房貸利率從年初的 5.8% 降到了現(xiàn)在 3.9%。" 熱門樓盤銷售火熱，售樓處都沒地方坐。"

此外，三線城市中的秦皇島也在積極穩(wěn)市場。當(dāng)?shù)匾恍袠I(yè)人士表示，今年來秦皇島樓市略為低迷，受疫情影響外地人過不來，位于北戴河的項(xiàng)目銷售不溫不火，不過市區(qū)一二手房銷售較為穩(wěn)定，近期首套房商貸利率也降到了 3.8%。

山東濟(jì)寧日前則發(fā)布官方公告稱，從 10 月 5 日 ( 含 ) 至年底，階段性下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限 15 個(gè)基點(diǎn) ( BP ) ，由 "LPR-20BP" 調(diào)整為 "LPR-35BP"，調(diào)整后全市首套住房貸款利率下限為 3.95%。

那些暫時(shí)未跟進(jìn)新政的城市，房貸利率也處于低位。據(jù)貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，9 月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低，103 個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套 4.1%、二套 4.9% 的下限水平。

在符合新政要求的哈爾濱，有地產(chǎn)人士表示，此前首套房商貸利率數(shù)次下降，目前是 4.1% 的水平，今年市場行情比較冷淡，房價(jià)有所下降，很多樓盤開始贈家裝家電，還有項(xiàng)目在做低首付。蘭州也有行業(yè)人士稱，首套房商貸利率還未破 4%，不過從年初的 5.39% 降到了 4.1%。

除了商貸利率下調(diào)，9 月 30 日央行還公告稱，自 2022 年 10 月 1 日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率 0.15 個(gè)百分點(diǎn)，5 年以下 ( 含 5 年 ) 和 5 年以上利率分別調(diào)整為 2.6% 和 3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。截至目前，已有北京、上海、天津、杭州等多地開始執(zhí)行。

十月樓市行情轉(zhuǎn)好

三季度以來，樓市調(diào)控政策頻繁出臺。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，三季度 121 省市累計(jì)出臺 148 次放松政策，主要涉及放松限購、限貸、限價(jià)、限售，以及稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等。此番利率下調(diào)，再次向市場傳出積極信號。

近日，記者在山東某頭部房企項(xiàng)目處看到，國慶假期已然過去，但現(xiàn)場看房咨詢的人依然不少，諾大的售樓處幾近坐滿。而在此前國慶長假，該項(xiàng)目通過參加當(dāng)?shù)?" 房展會 "、積極推售等方式，實(shí)現(xiàn)了過億的銷售成績。

據(jù)上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，今年整體行業(yè)環(huán)境比較低迷，房企促銷能起到的作用越來越有限，不過近期各地出臺穩(wěn)市場措施，還是對市場產(chǎn)生了積極影響，尤其是在那些基本面較好、充滿活力的城市，銷售較為有韌性。

據(jù)中銀證券發(fā)布研報(bào)顯示，在過去的 10 月 8 日～10 月 14 日，43 城新房成交面積 347.7 萬平方米，同比下降 36.2%，同比降幅收窄 18.4 個(gè)百分點(diǎn)；15 城二手房成交面積 167.2 萬平方米，同比上升 57.9%，實(shí)現(xiàn)了 " 由負(fù)轉(zhuǎn)正 "。

上述報(bào)告稱，從央行公布的三季度銀行家與城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查看，銀行總體貸款需求指數(shù)環(huán)比上季度回暖，但房企貸款需求仍然低位下探。10 月市場有望進(jìn)一步修復(fù)，預(yù)計(jì)各地將持續(xù)落實(shí)寬松政策，購房者信心或?qū)⒅鸩街厮堋?

中指研究院**數(shù)據(jù)也顯示，上周一線城市整體成交面積環(huán)比大幅上漲，北京同比上漲較為明顯；二線城市總體成交面積環(huán)比均大幅上漲，蘇州、武漢環(huán)比漲幅均超 5 倍，三線城市成交環(huán)比面積漲幅超過 3 倍。

值得注意的是，上述市場回溫趨勢能否持續(xù)，仍然有待觀察。

信達(dá)證券表示，目前政策自上而下，積極信號釋放明顯，銷售下行趨勢有望緩解，但對全國銷售數(shù)據(jù)是否能夠起到?jīng)Q定性支撐作用，仍需繼續(xù)觀望。當(dāng)下調(diào)控政策主要集中在需求端，作用深度和持續(xù)時(shí)間相對有限。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前市場需求不振的核心因素，仍在于居民對收入和房地產(chǎn)市場的預(yù)期問題，短期內(nèi)市場仍將延續(xù)分化態(tài)勢，僅部分一二線核心城市能夠保持較好的銷售，大多數(shù)城市的去化依然難有明顯起色。

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