超70城調(diào)控房地產(chǎn)政策，未來(lái)房?jī)r(jià)怎么走？

一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，在把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置的背景下，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮好穩(wěn)樓市在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中的作用。應(yīng)該采取有力措施保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，滿足剛需和合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)方面的作用明顯。數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)業(yè)增加值7.76萬(wàn)億元，建筑業(yè)增加值8萬(wàn)億元，合計(jì)占GDP的14%左右。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)投資和消費(fèi)影響大，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防控具有系統(tǒng)性影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)客觀存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.8%，商品房銷(xiāo)售額同比下降22.7%。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，卻依然創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)的增速新低。分地區(qū)看，東部地區(qū)和東北地區(qū)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積下降更為明顯。1月份至3月份，東部地區(qū)和東北地區(qū)銷(xiāo)售面積分別同比下降20.9%和28.8%，銷(xiāo)售額分別同比下降27.7%和33.9%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)遇到一定阻力。眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。受到疫情影響，一些群體可能面臨收入下降。他們或是將購(gòu)房計(jì)劃擱置，即便選擇購(gòu)房也會(huì)在“加杠桿”使用房貸時(shí)更加謹(jǐn)慎，避免將來(lái)還款困難。住房銷(xiāo)售處于低位自然影響房企回款，回款不暢、資金欠缺則可能影響企業(yè)在施工和土地市場(chǎng)上的投入。房地產(chǎn)從銷(xiāo)售到融資再到拿地的整體鏈條受阻，循環(huán)不暢，是行業(yè)面臨的突出問(wèn)題。

當(dāng)前，有必要采取積極措施暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)，重回平穩(wěn)運(yùn)行軌道。房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)則市場(chǎng)穩(wěn)，穩(wěn)定的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的恢復(fù)至關(guān)重要。只有對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有平穩(wěn)的預(yù)期，剛需和改善性需求的購(gòu)房者才敢入市，只有銷(xiāo)售上去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)方能暢通。

穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期從何而來(lái)？出臺(tái)利好市場(chǎng)恢復(fù)的政策必不可少。今年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)70個(gè)城市因城施策調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控舉措，為市場(chǎng)企穩(wěn)回升創(chuàng)造了寬松的政策環(huán)境。同時(shí)，金融環(huán)境的優(yōu)化正在為供需兩端提供支撐。央行降準(zhǔn)盡管不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但合理資金需求有望得到更好支持，對(duì)于化解企業(yè)資金壓力，穩(wěn)定購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期都將有積極作用。3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等，這有利于緩解購(gòu)房者資金壓力。4月18日，央行、外匯管理局出臺(tái)23條金融服務(wù)舉措，其中提出將因城施策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的**首付款比例、**貸款利率要求；同時(shí)將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出一些積極因素。3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市均有所減少，特別是二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市減少了12個(gè)。隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售，降低公積金使用門(mén)檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷(xiāo)售面積降幅有所收窄。

政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)企穩(wěn)的大勢(shì)不會(huì)改變。但多重因素疊加，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程可能會(huì)有所延長(zhǎng)，政策效果或逐步顯現(xiàn)。不過(guò)，隨著積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷(xiāo)售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。

需要強(qiáng)調(diào)的是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)不是鼓勵(lì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不能支持炒作房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別過(guò)快上漲階段進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展通道，“房住不炒”的底線不會(huì)突破。

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