樓市調(diào)控步入寬松周期 明年政策仍有優(yōu)化空間

2022-12-15來源:財聯(lián)社熱度:7126

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,2022年無疑是政策轉(zhuǎn)向的一年。2022年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn),包括商品房銷售規(guī)模大幅下降、房企頻現(xiàn)債務危機等。為穩(wěn)定樓市,中央頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策,前11月地方出臺優(yōu)化政策近千條,創(chuàng)歷史同期新高。

從需求端來看,5年期LPR接連下調(diào)三次,地方政府“因城施策”引導合理住房需求,包括優(yōu)化“認房認貸”標準,下調(diào)首付比例等。從供給端來看,多部委相繼表態(tài),通過信貸、債券、股權多種方式改善房企流動性,有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。

“雖然監(jiān)管部門接連釋放利好穩(wěn)定市場預期,短期政策傳導至市場端尚需時間,房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在?!敝兄冈悍治鰩熤赋?。

在政策全面放松的環(huán)境下,2023年房地產(chǎn)市場將走向何方,引發(fā)各方熱議。

天風證券分析師表示,2023年房地產(chǎn)政策會有兩個底線,分別為“保交樓”的民生底線,以及“不走老路”的風險底線。在兩個底線的約束下,明年房地產(chǎn)政策的重心,會落在供給端的存量項目建設以及保障優(yōu)質(zhì)主體之上,而對需求端的刺激更多會是溫和、精準的因城施策,房地產(chǎn)銷售有望企穩(wěn),但難見反彈。

多維度“維穩(wěn)”樓市

2022年年初,三四線城市率先出臺樓市扶持政策,其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”**槍,山東菏澤打響降低商貸首付**槍,隨后多個三四線城市開始調(diào)整房地產(chǎn)政策,如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補貼等。不過,上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱,刺激效應不強。

4月29日,政治局會議強調(diào),支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響,地方樓市政策松綁頻率明顯加快、力度明顯加大,政策進入實質(zhì)性寬松期,熱點二線城市也加入樓市松綁行列。

在政策持續(xù)助力下,5、6月市場加速修復,5月全國商品房銷售單月環(huán)比止跌,6月呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢,但7月受“停貸”事件及季節(jié)因素等影響,市場信心受挫,商品房銷售再度轉(zhuǎn)冷。

由于部分項目停工停貸打擊市場信心,2022年三季度多地繼續(xù)出臺樓市支持政策,政策集中于保交樓等方面。

雖然各地穩(wěn)樓市政策頻出,但對樓市銷售促進作用有限,三季度商品房銷售處于近幾年較低水平。

隨后在國慶前夕,人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務總局四部門,針對房地產(chǎn)需求端祭出全國性政策組合拳,這是時隔6年半中央層面**出臺穩(wěn)樓市一攬子措施,向市場釋放出明確信號。

其中,央行和銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,共涉及23個大中城市及眾多低能級城市;財政部通知減免換購住房個人所得稅;央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

此外,從年初以來,需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化,央行三次降息,5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。

進入11月,房地產(chǎn)政策由需求端轉(zhuǎn)向供給端,金融部門針對地產(chǎn)金融端打出一套政策組合拳。

央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門,從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監(jiān)管新政、支持房企股權融資等陸續(xù)出臺,幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能,供給端支持政策框架基本形成。

多位業(yè)內(nèi)專家認為,房地產(chǎn)政策已從保需求、保項目進入保主體階段,而目前保主體成為政策發(fā)力點,樓市銷售有望緩慢筑底,房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清與修復并存的局面。

明年政策仍有優(yōu)化空間

據(jù)中指院統(tǒng)計,截至目前,2022年已有超300省市出臺政策近千條,達到近年峰值。各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面,多地房貸利率已降至歷史低點。

無論是金融端亦或需求端的政策放松,根本目的是為了提升市場信心。然而,進入12月,政策效應尚未明顯顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場仍在筑底。

中指院數(shù)據(jù)顯示,2022年以來,重點城市商品住宅供求面積均為2015年來同期**水平,房企推盤積極性不足。

2023年房地產(chǎn)市場能否筑底回穩(wěn),引發(fā)市場廣泛關注。

“考慮到2022年銷售成交面積和銷售金額大幅下滑,我們認為2023年一季度銷售面積預計會筑底企穩(wěn),考慮到2022年土地成交面積的大幅下滑, 二手房對新房市場亦有部分擠壓作用,預計2023上半年銷售面積將會維持較低的增速?!闭闵套C券分析師楊凡指出。

其進一步表示,在全國市場分化的情況下,核心一二線城市預計會率先回暖,有望帶動2023年下半年全國銷售市場回暖。

在政策方面,有專家表示,目前房企金融端政策已處于較為寬松的階段,對房企修復信貸債券市場信用有積極的作用,但需求側(cè)信心很難僅通過房企金融端政策的寬松而有所恢復,更需要需求側(cè)打出政策配合。

“預計2023年供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間,政策力度有望進一步加強,核心一二線城市特別是核心二線城市,政策優(yōu)化空間較大,如限購、認房又認貸等方面繼續(xù)調(diào)整?!敝兄冈悍治鰩煴硎尽?

“目前二線城市中仍有廈門、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成,蘇州、寧波等城市不低于六成,合肥、南昌、??凇⒏V莸瘸鞘胁坏陀谖宄?,這些城市二套房首付比例仍有下調(diào)空間?!睎|北證券分析師指出。

業(yè)內(nèi)人士認為,政策密集落地給樓市吃下一顆定心丸。地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)復蘇的必要因素,后續(xù)行業(yè)景氣度將呈現(xiàn)緩慢上升趨勢,如市場信心仍然不足,政策仍有繼續(xù)調(diào)整的可能。

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