前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降8％，四季度市場(chǎng)有望修復(fù)

10月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約10.36萬(wàn)億元，同比下降8.0%。從數(shù)據(jù)上看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端仍然承壓，但是銷售端正在努力修復(fù)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，盡管房地產(chǎn)開(kāi)工和拿地跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，但是開(kāi)發(fā)商資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)，尤其是“保交樓”取得一定進(jìn)展。從銷售金額跌幅擴(kuò)大來(lái)看，可見(jiàn)降價(jià)促銷力度加大。而未來(lái)，只要新房能竣工交付，開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)促銷，需求將會(huì)慢慢穩(wěn)住。

房企到位資金累計(jì)同比跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約10.36萬(wàn)億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資7.86萬(wàn)億元，同比下降7.5%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的同比跌幅為8.0%，但需要看到的是，8月、9月單月投資規(guī)模已保持環(huán)比正增長(zhǎng)拉升，說(shuō)明各個(gè)城市近期也在積極防范該指標(biāo)失速的風(fēng)險(xiǎn)。

從到位資金來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約11.43萬(wàn)億元，同比下降24.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.37萬(wàn)億元，同比下降27.2%；自籌資金約4.06萬(wàn)億元，同比下降14.1%；定金及預(yù)收款約3.73萬(wàn)億元，同比下降34.1%；個(gè)人按揭貸款約1.84萬(wàn)億元，同比下降23.7%。

李宇嘉表示，開(kāi)發(fā)商資金面繼續(xù)好轉(zhuǎn)，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，顯示開(kāi)發(fā)商資金面在好轉(zhuǎn)。一方面，受去年低基數(shù)的影響，另一方面近期專項(xiàng)借款、紓困基金以及資產(chǎn)管理公司積極介入，加上開(kāi)發(fā)商大力度降價(jià)促銷，同時(shí)緊縮拿地和開(kāi)工，助力資金面好轉(zhuǎn)。

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金壓力仍然比較大，房企要做好充分的思想準(zhǔn)備。當(dāng)然，一些民企在近期開(kāi)啟了發(fā)債2.0的動(dòng)作，說(shuō)明各部門積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境?！眹?yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

土地購(gòu)置面積連續(xù)16個(gè)月下跌

值得關(guān)注的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-53.0%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企土地購(gòu)置面積最近幾個(gè)月普遍都下跌近50%的水平，說(shuō)明土地?cái)?shù)據(jù)的承壓較大。而土地市場(chǎng)走出低谷的動(dòng)力，關(guān)鍵還在于確保銷售市場(chǎng)回暖和房企資金狀況改善。

在新開(kāi)工和竣工方面，今年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約87.89億平方米，同比下降5.3%，其中，住宅施工面積約62.12億平方米，同比下降5.4%；房屋新開(kāi)工面積9.48億平方米，同比下降38.0%，其中，住宅新開(kāi)工面積約6.9億平方米，同比下降38.7%；房屋竣工面積約4.09億平方米，同比下降19.9%，其中，住宅竣工面積約2.96億平方米，同比下降19.6%。

對(duì)此，李宇嘉分析，1-9月份全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降53.0%，跌幅比1-8月份擴(kuò)大了3.3個(gè)百分點(diǎn)，這已是連續(xù)16個(gè)月下跌，且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；而新開(kāi)工面積也是連續(xù)14個(gè)月下跌。從近期拿地和開(kāi)工面積繼續(xù)下跌來(lái)看，開(kāi)發(fā)商層面資金鏈繼續(xù)緊張，拿地和開(kāi)工的積極性繼續(xù)降低。而從近期部分穩(wěn)健型民企出現(xiàn)資金鏈緊張傳聞來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍舊比較突出。新開(kāi)工和購(gòu)地跌幅擴(kuò)大，繼續(xù)拖累開(kāi)發(fā)投資的跌幅。

“1-9月份全國(guó)房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，說(shuō)明近期國(guó)家及各地‘保交樓’的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場(chǎng)融資開(kāi)閘，預(yù)計(jì)保交樓的形勢(shì)繼續(xù)向好，從而對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢(shì)有積極作用?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。

促銷力度加大，9月商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積約10.14億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積同比下降25.7%；商品房銷售額約9.94萬(wàn)億元，同比下降26.3%，其中住宅銷售額同比下降28.6%。截至9月末，商品房待售面積5.43億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。其中，住宅待售面積同比增長(zhǎng)15.6%。

對(duì)于全國(guó)商品房銷售面積同比增速，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，總體上處于盤整階段，雖然最近幾個(gè)月普遍都是下跌近兩成水平，但也要看到，9月單月數(shù)據(jù)還是出現(xiàn)了比較明顯的拉升，即環(huán)比8月增長(zhǎng)39.3%。

在李宇嘉看來(lái)，1-9月份全國(guó)商品房銷售面積同比下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月收窄，顯示熱點(diǎn)城市發(fā)布下調(diào)二套房首付、增加公積金貸款額度等政策，起到了積極的效果。當(dāng)然，也是受到了去年低基數(shù)的影響。

“而從1-9月份全國(guó)商品房銷售額同比下跌28.6%來(lái)看，跌幅比商品房銷售面積的跌幅大，且比1-8月份有所擴(kuò)大，彰顯了開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的力度在加大，比如廣州將新房銷售價(jià)格下限幅度調(diào)至預(yù)售價(jià)下浮20%?！崩钣罴握f(shuō) 。

展望未來(lái)，李宇嘉認(rèn)為，樓市正在出現(xiàn)轉(zhuǎn)好的跡象，今后關(guān)鍵要看“保交樓”和銷售端，因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)關(guān)系到需求端的信心能否穩(wěn)定住。只要新房能竣工交付，開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)促銷，需求就會(huì)慢慢穩(wěn)定住。從近期調(diào)研來(lái)看，單個(gè)客戶看房頻次在增加，說(shuō)明需求還在，而且打工人群、自由職業(yè)者等無(wú)房戶正在成為住房購(gòu)置新的主力。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從短期來(lái)看，四季度仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱，四季度投資額同比降幅或進(jìn)一步收窄，但全年投資下行趨勢(shì)難改。受銷售整體延續(xù)調(diào)整及土地縮量影響，企業(yè)開(kāi)工意愿短期難以明顯改善，新開(kāi)工面積同比降幅或仍較大。

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