房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩 行業(yè)集中度提升

近日，上市房企年報(bào)密集發(fā)布，房企業(yè)績(jī)普遍上漲乏力，行業(yè)的“黃金時(shí)代”正在漸行漸遠(yuǎn)。從去年就喊著要“活下去”的房企們其實(shí)也是在各自蓄力，多元突圍。無(wú)論是從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，還是積極尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)正在顯露端倪。

“活下去”。龍頭房企萬(wàn)科在去年作出了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)的判斷。雖然萬(wàn)科發(fā)出的聲音略顯夸張，但隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”正在漸行漸遠(yuǎn)。近日密集發(fā)布的上市房企年報(bào)顯示，多數(shù)房企在營(yíng)收、利潤(rùn)方面業(yè)績(jī)理想，但銷售額增幅在逐步告別高增長(zhǎng)，進(jìn)入中速增長(zhǎng)。在行業(yè)集中度不斷提高、行業(yè)增速放緩的情況下，聚焦主業(yè)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、提升品質(zhì)、多元化布局成為各大房企角力的關(guān)鍵詞。

行業(yè)集中度不斷上升

千億元房企數(shù)量達(dá)到30家

2018年，房地產(chǎn)交易規(guī)模再創(chuàng)新高，萬(wàn)科、恒大、碧桂園全年銷售額紛紛突破6000億元、5500億元、5000億元大關(guān)。但在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下，房企普遍出現(xiàn)業(yè)績(jī)上漲乏力現(xiàn)象。年報(bào)顯示，2018年萬(wàn)科銷售額同比增長(zhǎng)14.5%，恒大合約銷售額增長(zhǎng)10.1%，增速同比均有所放緩。雖然2018年碧桂園權(quán)益銷售額增長(zhǎng)高達(dá)31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。

克而瑞研究員朱一鳴分析說(shuō)，2018年以來(lái)萬(wàn)科銷售規(guī)模增速放緩，同比業(yè)績(jī)?cè)龇^其2016年、2017年40%和45%的水平有顯著下降。與2018年TOP100房企35%左右的行業(yè)平均增速也有一定差距。相較于萬(wàn)科，2018年，恒大主動(dòng)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向適度增長(zhǎng)，近兩年銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定在10%左右。

在增速放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升。由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，隨著“因城施策”逐步貫徹實(shí)施，各城市市場(chǎng)分化愈加顯著。在企業(yè)方面，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，年內(nèi)千億元房企數(shù)量達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)，快速進(jìn)入相對(duì)活躍的市場(chǎng)。通過(guò)合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。中小房企則因地域限制，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大分化。

報(bào)告指出，2018年龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)28.94%，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。在貨值集中度方面，51%的土地被排名前十位企業(yè)購(gòu)得。龍頭房企的優(yōu)勢(shì)并不局限于住宅開(kāi)發(fā)，正慢慢向長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域擴(kuò)展。同時(shí)，有部分企業(yè)因各種原因主動(dòng)開(kāi)始淡出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型。

速度可以慢質(zhì)量一定要高

房屋產(chǎn)品力將成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主方向

在高集中度、增長(zhǎng)放緩時(shí)代中，房企更需向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要效益。

數(shù)據(jù)顯示，2018年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，較2017年出現(xiàn)較大降幅；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11，降幅較小。三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)總體處于近6年來(lái)較低水平。

隨著去庫(kù)存任務(wù)基本完成，市場(chǎng)銷售情況整體趨冷。雖然整體去化率在回落，但具體到個(gè)案，表現(xiàn)差異很大。地段依然是核心因素，部分熱門板塊認(rèn)籌比依然高企。只要提供被認(rèn)可的商品，購(gòu)買力依然存在。為此，高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿性企業(yè)主動(dòng)提出提質(zhì)控速，房企拿地變得更加穩(wěn)健，拿地銷售比出現(xiàn)一定程度下降。

“2018年，房企特別是龍頭房企的增長(zhǎng)速度比2016年和2017年都有所下調(diào)。但是，從增長(zhǎng)質(zhì)量上來(lái)說(shuō)，比前幾年有了一定程度的提高。房屋本身產(chǎn)品力將成為2019年企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要方向?！敝袊?guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說(shuō)。

丁祖昱表示，隨著消費(fèi)者日趨成熟，買房考慮更加全面，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加關(guān)注樓盤質(zhì)量，研究提供更為合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在此情況下，房企紛紛加強(qiáng)內(nèi)功修煉，聚焦產(chǎn)品升級(jí)，以客戶需求為導(dǎo)向，追求產(chǎn)品力提升，向高質(zhì)房企發(fā)展。

同時(shí)，近兩年房企開(kāi)始重視向管理要效益，內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)趨于精細(xì)化。房企愈加追求人均效能，通過(guò)剔除人員冗余或重新競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)化用工結(jié)構(gòu)，降低人員成本，并預(yù)備適應(yīng)行業(yè)換擋期內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整下的未來(lái)用人需求。此外，實(shí)行員工激勵(lì)，加入跟投、股權(quán)激勵(lì)的企業(yè)越來(lái)越多。雖然房企人員結(jié)構(gòu)調(diào)整尚有爭(zhēng)議，但從側(cè)面說(shuō)明房企精細(xì)化管理、成本控制的意識(shí)在增強(qiáng)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域在營(yíng)銷過(guò)程中數(shù)字化運(yùn)用得比較好，但在建造過(guò)程中的數(shù)字化仍比較落后。未來(lái)，要使房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程實(shí)現(xiàn)數(shù)字化覆蓋，才能達(dá)成從粗放型發(fā)展走向高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊說(shuō)。

房企爭(zhēng)相“不務(wù)正業(yè)”

文化與科技賦能成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇

機(jī)器人、新能源汽車、健康養(yǎng)生、文化旅游……這些原本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系不大的產(chǎn)業(yè)，如今都被房企視為未來(lái)業(yè)績(jī)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

今年初，融創(chuàng)圍繞“地產(chǎn)+”美好生活，全新布局四大戰(zhàn)略板塊，融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅與融創(chuàng)文化。“未來(lái)，在堅(jiān)持以地產(chǎn)為核心主業(yè)的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)將繼續(xù)提升服務(wù)，布局文旅與文化，致力于成為中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商。”在日前舉行的融創(chuàng)文旅品牌發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德宣布企業(yè)正式啟動(dòng)全新戰(zhàn)略升級(jí)。

在融創(chuàng)看來(lái)，文旅板塊將成為企業(yè)未來(lái)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，力爭(zhēng)未來(lái)3年到5年內(nèi)打造成在行業(yè)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌。汪孟德指出，公司將堅(jiān)持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)策略，持續(xù)提升文旅產(chǎn)品與客戶服務(wù)。截至目前，融創(chuàng)文旅在全國(guó)布局了10座文旅城、4個(gè)文旅度假區(qū)、9個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋了39個(gè)樂(lè)園、24個(gè)商業(yè)，以及近70家星級(jí)酒店。

碧桂園則將自己的未來(lái)定義為全周期競(jìng)爭(zhēng)力、高科技綜合性企業(yè)，地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人成為其目前的3大重點(diǎn)發(fā)展方向。碧桂園機(jī)器人公司成立了機(jī)器人和相關(guān)核心技術(shù)的研發(fā)和制造部門，未來(lái)將通過(guò)技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)、生態(tài)整合、場(chǎng)景應(yīng)用等幾方面打造機(jī)器人全產(chǎn)業(yè)鏈。

在地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量增長(zhǎng)的同時(shí)，恒大多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在穩(wěn)步推進(jìn)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印此前宣布，恒大多元產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)全面完成，形成了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，未來(lái)5年內(nèi)恒大不會(huì)再涉足其他領(lǐng)域。

專家表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，文化與科技賦能成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要方向。未來(lái)，大型房企競(jìng)爭(zhēng)的重心將進(jìn)一步從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。

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