舊改翻新需求加速爆發(fā)，看這些家居廠商如何啃下“硬骨頭”！

近日，第 一批央企在京老舊小區(qū)綜合整治項目正式公布，這意味著“舊改”中最難啃下的央產(chǎn)老舊小區(qū)也有了更新的盼頭。事實上，在《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》的推動下，多地均已出臺了具體的舊改政策，但仍有一些全省遺留下來、尚未改造的項目被視為“難啃的硬骨頭”。此次央產(chǎn)小區(qū)改造項目的落地，是否意味著“舊改”中最難啃的硬骨頭已被攻下，“舊改”紅利有望迎來全面爆發(fā)？

各地積極落地城市更新政策

隨著我國大城市發(fā)展越來越飽和，存量土地的轉型升級迫在眉睫，在這樣的背景下，“城市更新”也成為了地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題。

早在2020年，國務 院辦公廳印發(fā)了《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》。住建部相關負責人曾表示，計劃在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務，并用舊改慢慢地取代棚改政策，局部棚改還是會存在的，只是有一定的標準。

去年7月，相關部門再次印發(fā)了《關于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，多地也根據(jù)城市的實際情況，積極落實舊改規(guī)劃。

不過家居新范式梳理發(fā)現(xiàn)，這當中也不乏一些難啃的“硬骨頭”，比如一些在十年舊改黃金期后遺留下來的項目，項目牽涉的利益點多面廣，更新項目難免進入了瓶頸期；還有部分央產(chǎn)老舊小區(qū)，由于這些小區(qū)產(chǎn)權復雜、主體變化等原因，一直都是改造的難點。

誠然，相較于推倒重建，舊改的難度自然增大不少，但在“舊改”逐步取代“棚改”的政策下，總要有人敢于率先出手啃下這些難啃的骨頭，這時候央國企就展示了應有的擔當。

近日，首 批央企老舊小區(qū)改造名單正式公布，當中涉及70個項目、234棟樓，相關部門更專門成立了央企在京老舊小區(qū)綜合整治工作聯(lián)席會來解決改造中的難題。

事實上，老舊小區(qū)改造一直都是不好啃的骨頭。由于老舊小區(qū)量大面廣，涉及千萬家庭切身利益，再加上居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高等原因，老舊小區(qū)的改造項目容易變成“被踢的皮球”，因為眾口難調而難以達成共識。

在這當中，央產(chǎn)老舊小區(qū)的改造就更是難上加難，除了不同業(yè)主、改造主體及相關權利人等多方利益難以協(xié)調等原因外，央產(chǎn)老舊小區(qū)背后的產(chǎn)權問題更是錯綜復雜。

因此，此次首批央產(chǎn)老舊小區(qū)改造項目的公布，無疑是給各地城市更新工作帶來了參考和借鑒，同時還有推動舊改項目落地的積極意義。

家居新范式梳理發(fā)現(xiàn)，近年央國企逐漸開始加速推動舊改項目的落地。比如去年11月，佛山**國企參與老舊小區(qū)改造項目落地，此次舊改將跳出傳統(tǒng)政府財政單方輸血的改造模式，通過政府部門主導、國企參與，多部門形成合力的創(chuàng)新模式。此外，上海、廣州、泉州、珠海等多地都紛紛提出國企積極參與的舊改模式。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部**數(shù)據(jù)，截至2023年11月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.32萬個，開工率超100%。2023年，全國新開工舊改小區(qū)體量已經(jīng)遠超以往。

從地產(chǎn)思維向產(chǎn)業(yè)思維轉變

從央國企積極介入“舊改”這一趨勢來看，老舊小區(qū)的舊改需求其實十分迫切。按照《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》的精神，到2025年我國將要基本完成2000年底前建成的21.9萬個老舊小區(qū)改造工作。

但面對部分舊改項目中的“刺頭”，政府與企業(yè)參與“舊改”就不能單純用“新房模式”來思考，而是要從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維，不僅要讓老舊小區(qū)煥發(fā)新機，更要考慮到改后管理等諸多工作，才能順利推動城市更新工作。

在這一背景下，泛家居企業(yè)想要搶占舊改紅利，也要學會轉變思維模式，不能僅僅參考過往與地產(chǎn)開發(fā)商的合作模式。

一方面，家居企業(yè)要積極提高硬實力。過去新房建造往往是快周轉模式，開發(fā)商拿到一塊地后，往往是房子建得越快，賺錢效應也就越高。

在這樣的背景下家居企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商合作，成本與效率很有可能凌駕在產(chǎn)品力之上，甚至哪家企業(yè)賬期更長，與開發(fā)商關系更好，都可能成為拿下項目的關鍵。

但進入存量房時代后，近五年住宅類項目的建材家居招標/采購項目量和中標項目量逐年遞增，且近三年增幅持續(xù)擴大，這也意味著在家居建材需求逐漸回暖的同時，企業(yè)也只有通過提高硬實力，才能拿下更多訂單，拼的是企業(yè)全方位的綜合能力。

另外，家居企業(yè)要學會以人為本。在新房時代，家居企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商的合作要更為標準化，各種精裝修場景基本都是一個模板出來的。

但來到存量房時代，整個舊改過程又涉及到設計、定制、生產(chǎn)、安裝、維護等不同環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有可能產(chǎn)生無數(shù)變量，再加上消費者對于適老化、適幼化、智能化、低碳化等各種要求，消費者的舊改需求可謂是“千人千面”，家居企業(yè)只有充分站在消費者角度考慮，才能滿足他們的舊改需求。

最后，家居企業(yè)要學會精細化管理。相較于以往家居企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商合作的“大開大合”，當下家居企業(yè)卻要學會精細化管理，要將舊房改造的需求細化成不同空間、不同流程，甚至是不同工序。

比如有的用戶想要改造房子，卻沒有地方能夠暫住，這就要求家裝企業(yè)學會“空間化裝修”，盡可能降低對用戶生活的影響；比如有的用戶只想針對部分空間進行局改，這也要求家居家裝企業(yè)開發(fā)出相應的針對性產(chǎn)品和施工標準。

舊改渠道是否所有家居企業(yè)都適用？ 

據(jù)RCC瑞達恒研究院預計，2024年我國有望繼續(xù)完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造5.39萬個，涉及居民約847萬戶，潛在市場規(guī)模依然龐大。

目前，大部分泛家居頭部企業(yè)都早已入局存量房市場，但從去年前三季度業(yè)績來看，泛家居企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。其中，建材家居市場明顯處于飽和狀態(tài)，但BHEI值（中國城鎮(zhèn)建材家居市場飽和度預警指數(shù)）已有所回落。

這意味著泛家居行業(yè)仍有較大增長空間，但同時也可以看出，即便舊改市場發(fā)展得如火如荼，但由于家居行業(yè)競爭已進入到“優(yōu)勝劣汰”的白熱化競爭局面，泛家居企業(yè)要搶占“舊改”紅利恐怕也并不容易。

但即便如此，多家家居企業(yè)還是積極發(fā)布舊改市場。比如歐派已經(jīng)成立了舊改部門，其董事長姚良松更表示“現(xiàn)在舊房改造是唯一的藍?！?。

好萊客則表示要加快以陽臺為切入點的存量房以及局改、舊改市場布局，在此之前，好萊客已經(jīng)推出了“呼呼萊裝”（后升級為“萊住”）陽臺、局改品牌。而金牌則聚焦局改，并成立了專門的局改事業(yè)部，同時推出了“煥新廚”服務套餐，并將服務延伸至衛(wèi)浴空間，提供一站式煥新解決方案。

多位家居巨頭都在“迎難而上”抓住舊改市場的機遇，是因為目前家居市場整塊的肉已經(jīng)沒有多少了，誰能學會在骨頭縫里找肉吃，誰就能存活得更好，因此所有企業(yè)都在千方百計開拓渠道。

此前，國務 院下發(fā)通知，提到天津、內蒙等12個重點省份除供水、供暖、供電等基本民生工程外，省部級或市一級2024年不得出現(xiàn)新開工項目；此外，新房開工面積近年更是持續(xù)下滑。如此看來，工裝渠道、新房渠道恐怕都會受到?jīng)_擊。

但與此同時，家居企業(yè)也要思考一個新的問題，那就是2024年將更加內卷，大家就必須重新審視自己的賽道、盈利模式以及創(chuàng)新能力。

比如在整裝成為行業(yè)新風口之后，不少家居企業(yè)都一窩蜂扎堆，但似乎并非所有人都能順勢吃上紅利。

家居新范式的《整裝“好看不好吃”？家居企業(yè)探路破解“兩難”困境》中分析過，不少家裝企業(yè)已經(jīng)開始反思，整裝雖然是流量入口，但將話語權交給他人后，自己的利潤也被削薄了。

來到布局舊改市場的當下，家居企業(yè)是否應該大舉入局，就要認真做好“取一舍九”的自我定位和精力資源的分配，風口未必一定是紅利，適合自己的才是最好的。

結語

在不少業(yè)內人士看來，2024家居市場會有所回暖，但春風吹來之后，市場也可能會變得更加內卷。當前，整裝、舊改、設計師渠道、高定等都成為了行業(yè)追逐的新風口、新增量，但對于家居企業(yè)而言，必須要有清晰的自我認知再入局，越是內卷，越要淡定。

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