地產(chǎn)上半年慘淡收場：八成利潤下滑，55家虧595億

就連上市不久的三巽、祥生、天保集團(tuán)等地產(chǎn)商也無法對抗整個(gè)大環(huán)境，沒能享受到登陸資本市場所帶來的喜悅，他們在面臨估值回落的同時(shí)，還要經(jīng)歷行業(yè)見底。上半年，這三家的歸母凈利的跌幅，分別為155.46%、224.28%、234.36%。

出險(xiǎn)房企中，除了一些延遲發(fā)布財(cái)報(bào)之外，大部分都在利潤下滑的名單上。諸如龍光、建業(yè)，其歸母凈利潤，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當(dāng)于半個(gè)萬科的盈利體量。

此外，歸母凈利潤跌幅在1倍以下的房企有85家，數(shù)量最多。這扎堆的區(qū)間里，聚集著各類房企，既有福晟國際這樣的殼公司，又有碧桂園、旭輝等優(yōu)質(zhì)民企，還有綠地、光明地產(chǎn)這樣的國資。

總體而言，地產(chǎn)商凈利下滑，已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項(xiàng)目到了結(jié)算期，疊加行業(yè)下行，利潤率下降在所難免。

當(dāng)然，房企們齊刷刷虧損的最重要原因，還是銷售業(yè)績、交付規(guī)模雙下滑導(dǎo)致。這一點(diǎn)，中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會(huì)上，說得較為透徹。她表示，造成虧損的主要原因，還是整個(gè)宏觀形勢不斷在惡化，行業(yè)良性循環(huán)沒有恢復(fù)之前，作為企業(yè)，其實(shí)很難對抗整個(gè)大勢的壓力。

從企業(yè)自身來看，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費(fèi)用率相對的提高都是原因。同時(shí)，公司也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個(gè)過程中，一定帶來一些當(dāng)期確認(rèn)的虧損。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額的同比降幅達(dá)47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大。

同時(shí)，因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過程仍未結(jié)束，為了保障自身現(xiàn)金流平衡，也為促進(jìn)庫存消化，越來越多開發(fā)商采取“以價(jià)換量”“降價(jià)賣房”的舉措。

從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來看，存貨跌價(jià)損失占最重頭。這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的重要原因，包括碧桂園、旭輝、弘陽、上坤等在內(nèi)的房企都提到了這個(gè)原因。

此外，對于美元債大戶而言，外匯波動(dòng)導(dǎo)致預(yù)期凈匯兌損失，也是虧損的一個(gè)重大因素。例如，上半年虧損49.9億元的藍(lán)光發(fā)展便表示，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。

此前，華夏幸福確定了“兌、抵、接”等清償方式；政府也收購了其部分資產(chǎn)，長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)等AMC則入場購買了它的債券。以往的重資產(chǎn)承壓之后，它決意向產(chǎn)城管理的輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

像華夏幸福這樣凈利增長率在90%以上的，還有雅戈?duì)?、金融街、上?shí)城開、眾安集團(tuán)等，但他們大多都是在營收體量不大的基礎(chǔ)上，又恰好到了較多物業(yè)結(jié)算的節(jié)點(diǎn)，才呈現(xiàn)出來的數(shù)字。

總體上，“跌多漲少”的基本面，使得行業(yè)的利潤體量急劇縮減。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年中期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，相比于去年的20.3億，相去甚遠(yuǎn)；TOP30平均歸母凈利為37.73億，同比也減少了30.8%。

歸母凈利超百億的房企，則從去年的5家變?yōu)榻衲甑?家。中海、萬科、保利、華潤置地的歸母凈利潤，分別為167.43億、122.23億、108.26億、106.03億。站在在金字塔頂端的主體，實(shí)屬難得。

而往下，除了龍湖、合生、綠地、新城、建發(fā)股份、金茂、中海宏洋、雅居樂、深圳控股等11家房企之外，其他開發(fā)商的凈利潤的體量均在20億以下?？梢娦袠I(yè)的利潤是多么薄若蟬翼。

國資也不輕松

房地產(chǎn)運(yùn)營的邏輯已有所改變，高周轉(zhuǎn)的模式漸隱，高增長慣性不再。如今，保持企業(yè)規(guī)模排名，已不是解決問題的關(guān)鍵鑰匙。

統(tǒng)計(jì)獲悉，上半年，萬科、綠地、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤置地、綠城、招商蛇口、金隅集團(tuán)，分列營收榜TOP10，但其中只有萬科、保利、龍湖實(shí)現(xiàn)營收、歸母凈利雙增，余者均有指標(biāo)下降。

都說民企生存不易，但國資房企的生存狀態(tài)，也參差不齊，有好有壞。不久前，朱榮斌在論壇上談到，“目前行業(yè)內(nèi)民企問題比較突出，但分析問題不應(yīng)只局限在民企，也要看到部分國資背景房企的風(fēng)險(xiǎn)。”

從這屆國資背景房企的中報(bào)數(shù)據(jù)中，也可驗(yàn)證朱老板的結(jié)論。萬科2021年的凈利潤，出現(xiàn)了上市 31 年以來的第三次下滑，甚至腰斬。除了疫情、毛利率降低等因素之外，還因?yàn)樗槑О巡糠猪?xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等，進(jìn)行減值。

此舉為后續(xù)的業(yè)績增長消除了隱患。今年上半年，萬科果然如愿實(shí)現(xiàn)了凈利潤止跌。郁亮也不用道歉了，期內(nèi)萬科收獲了122.2 億元的歸母凈利潤，同比增長了10.6%，算是萬綠叢中少有的紅點(diǎn)。

而營收規(guī)模排名第二的綠地，則有所不同。其營收、歸母凈利則同比雙降，降幅分別為27.64%、48.98%。這家橫跨房地產(chǎn)、基建業(yè)務(wù)的上海國資企業(yè)，在業(yè)務(wù)經(jīng)營、流動(dòng)性上依然面臨一些考驗(yàn)。

已發(fā)布中報(bào)的11家央企上市平臺，其歸母凈利的平均增長率僅為-13.97%，與行業(yè)平均增長率-257.6%相比，雖有著明顯的優(yōu)勢，但也絕不輕松。

央企地產(chǎn)人也不得不承認(rèn)經(jīng)營方面的壓力。華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，今年經(jīng)營性物業(yè)承壓還是比較大的，全年來看，經(jīng)營性物業(yè)相比正常年份可能要弱一點(diǎn)。

中海顏建國也直言市場短期承壓，當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時(shí)間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。

利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

地產(chǎn)進(jìn)入薄利時(shí)代，房企該如何穩(wěn)住利潤？上哪兒找新的利潤增長點(diǎn)？

開發(fā)商賺利潤，無非是兩個(gè)基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤。不要覺得這個(gè)公式很簡單，但解決最復(fù)雜的問題，最終有效的一般都是那些最基本手段。

在眼下艱難的房地產(chǎn)市場上，對開發(fā)商銷售能力的挑戰(zhàn)，以及對銷售動(dòng)作的鋪排，有了更高的要求。

萬科總裁祝九勝透露，今年萬科整個(gè)銷售專項(xiàng)行動(dòng)，有四個(gè)方面的動(dòng)作，一是提升傭金結(jié)算的速度；二是調(diào)整銷售激勵(lì)政策；三是整合自身的銷售力量；四是進(jìn)行銷售能力的短期培訓(xùn)和提升。

除了提高收入這個(gè)因素以外，對于開發(fā)商而言，經(jīng)營管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)容錯(cuò)機(jī)會(huì)越來越少，精準(zhǔn)投資非常重要。

連續(xù)看能維穩(wěn)利潤率房企的財(cái)務(wù)報(bào)告就能發(fā)現(xiàn)，土地獲取的成本其實(shí)不是太高。上半年，龍湖集團(tuán)龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是0溢價(jià)。同期，越秀地產(chǎn)通過非公開競爭方法獲得的土地占比達(dá)到55%，有效控制了土地成本。

成本全面抓，不僅拿地端要精準(zhǔn)控成本，內(nèi)部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，對標(biāo)制造業(yè)，更加重視“向管理要效益”。

有“利潤之王”稱號的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強(qiáng)的成本管控能力。中海管理層在今年半年業(yè)績會(huì)上表示更看重凈利潤率，將通過全方位精細(xì)化管理，使利潤率能夠在行業(yè)保持引領(lǐng)水平。諸如，中海的員工打印紙張時(shí)必須雙面打印，中午休息時(shí)全面熄燈，員工文具發(fā)放嚴(yán)控，下班關(guān)閉所有電器電源等。

此外，銷管費(fèi)用作為直接影響當(dāng)期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細(xì)化管理、實(shí)現(xiàn)提效的一大抓手。保利、萬科、金地等積極開展數(shù)字化建設(shè)，自建APP或者小程序，打造科學(xué)敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，實(shí)現(xiàn)降本提效和精細(xì)運(yùn)營管理。

最后，以“提質(zhì)增效”支撐開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，注重配置資源開展多元業(yè)務(wù)，尋找新的利潤的增長點(diǎn)。今年上半年，房企也將目光轉(zhuǎn)向了利潤率更高的新風(fēng)口——代建領(lǐng)域。

不久前，“代建**股”綠城管理發(fā)布中期業(yè)績，實(shí)現(xiàn)收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內(nèi)，商業(yè)代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率83.6%，利潤率遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)，令一眾地產(chǎn)商羨慕不已。

加之當(dāng)下，隨著三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度的深化，使得出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務(wù)違約的暴雷房企逐漸增多，在行業(yè)出清的情況下，市場上的不良資產(chǎn)亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過40家。

眼下，房企們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地熬過了上半年，那下半年的盈利情況是否會(huì)有所好轉(zhuǎn)？有地產(chǎn)老板認(rèn)為，2022年上半年，是房企最慘的半年報(bào)，但也可能是最好的半年報(bào)。