房地產市場趨勢怎么看

這是一個埋在很多人心中的問題。有人說，不少地方的房地產行業(yè)在2021年經歷了艱難時刻。下半年以來，受個別房地產頭部企業(yè)債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發(fā)生變化。房價下降的城市持續(xù)增多，購房者觀望情緒濃厚。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍。企業(yè)減員、降薪，不少從業(yè)者甚至考慮還要不要在這個行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。房地產行業(yè)還會好起來嗎？回答這個問題，需要考量行業(yè)的變與不變。

什么沒變？房地產支柱產業(yè)的地位沒有變。根據國家統(tǒng)計局的數據，2020年房地產業(yè)占GDP的比重是7.2%。如果測算房地產行業(yè)對國民經濟的綜合影響，那么這一占比還要高得多。房地產行業(yè)是國民經濟的重要組成部分，對生產、投資、消費都有著重要影響。同時，房地產業(yè)也和人民生活息息相關，關系到百姓安居、生活幸福。房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

房地產市場的基本面沒有變。住房需求依然旺盛：一看住房剛性需求。當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求；二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

上述兩個“不變”表明，房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用十分重要，實現穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，暢通國民經濟循環(huán)，需要房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時，我國當前的發(fā)展階段所對應的住房需求依然能夠為房地產行業(yè)未來發(fā)展起到重要的支撐作用。從這個意義上講，房地產業(yè)需要“好起來”，也可以“好起來”。

只不過，“好起來”的內涵變了。從房地產市場化改革以來，經歷過數次高低起伏的周期。當前，不同城市間的市場分化十分明顯，一線熱點城市仍面臨房價過快上漲壓力，部分城市則受人口流出、經濟發(fā)展困難等多重因素影響，房地產市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產企業(yè)債務風險上升。因此，多措并舉扭轉當前房地產領域循環(huán)不暢問題，實現良性循環(huán)和健康發(fā)展，堅決有力處置好個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，實現“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，成為首要任務，也是房地產市場“好起來”的基礎。

面對市場分化，房地產調控應因城施策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。值得關注的是，市場好起來不應再走過度依賴房地產的老路，要避免一些城市房價再進入過快上行通道?！胺孔〔怀础钡牡拙€不容突破，炒作房地產行為不應再有。通過不斷完善房地產長效機制，實現房地產業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，是“好”的真正內涵。

過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)經營模式不可持續(xù)。經過這一輪市場調整，暴露了不少問題，市場參與者應該更加理性，從個別房企的債務危機和流動性風險中吸取教訓。降低杠桿水平，把負債率控制在合理區(qū)間內，應該成為房企的主動選擇和長期堅持。

過去20余年行業(yè)的飛速發(fā)展提供了大量住房供給，基本解決了“有沒有”的問題。然而留下的質量上乘、堪稱精美、高品質的商品住房仍為少數。因此，未來在住房需求依然旺盛的背景之下，不僅要解決好數量問題，更需要進一步解決“好不好”的問題。形勢變化使企業(yè)需要認真思考未來之路，從追求規(guī)模向更注重品質轉變，順應綠色發(fā)展和數字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區(qū)改造、適老化住房等方向轉變，都可能成為企業(yè)的新選擇，這也將為行業(yè)高質量發(fā)展提供更廣闊的空間。

近期，有關金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務”等舉措，針對房地產行業(yè)的政策暖風可謂頻吹。盡管從業(yè)者、購房者、供應商、金融機構等各方主體重拾信心可能尚需時日，隨著政策逐步落地，房地產長效機制建設逐步完善，房地產行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展定可實現。

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