北京、深圳等接續(xù)樓市新政！放松限購、以舊換新何時利好家居業(yè)？

4月底召開的中央政治局會議為房地產(chǎn)政策定了調(diào)。會議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅持因城施策，同時，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

隨后幾天，北京、武漢、深圳三地接連出臺新政，涉及放松限購，“賣舊買新”等，比如，深圳便分區(qū)優(yōu)化了住房限購政策，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）等范圍內(nèi)購買住房，個稅、社保繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近期多個城市優(yōu)化樓市政策，進(jìn)一步釋放利好，預(yù)計后續(xù)更多核心城市將優(yōu)化限制性政策，一線城市或針對不同人群、不同區(qū)域、不同面積段優(yōu)化限購政策，二線城市或全面取消限購政策。除此之外，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面亦有較大空間。

三地接連出臺樓市新政 北京、深圳一線城市放松限購

過去幾天，北京、武漢、深圳等熱點(diǎn)城市接連出臺樓市新政，再度為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇注入“強(qiáng)心劑”。

記者注意到，放松限購成了一線城市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。

5月6日，深圳發(fā)布通知稱，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個稅、社保的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

通知還進(jìn)一步明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房。

4月30日，北京也優(yōu)化了住房限購政策，新政規(guī)定，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許符合相關(guān)條件的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

更早前的1月份，廣州、上海已接連松綁限購，廣州提出，在限購區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，新購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不納入限購范圍。

上海則取消了購房需已婚的條件，放開了非上海戶籍單身人士購房的限制，只要連續(xù)繳納社保或個稅滿5年及以上，非本市戶籍居民可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年末，深圳市常住人口為1779.01萬，比上年末增加12.83萬，增量位居一線城市之首。深圳人口保持較快增長，且非戶籍居民較多，優(yōu)化限購政策有助于進(jìn)一步釋放購房需求。

陳文靜進(jìn)一步表示，此次深圳的新政充分體現(xiàn)了因區(qū)、因需施策的思路，北京、深圳接連優(yōu)化限購政策后，更多核心城市的限制性政策有望跟進(jìn)優(yōu)化，釋放居民購房潛能。隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場活躍度有望改善，疊加去年同期交易高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，全國新房市場有望加快筑底企穩(wěn)。

值得一提的是，與其他城市樓市新政“邁大步子”不同，一線城市的新政更多是“小步慢走”，分區(qū)優(yōu)化。

58安居客研究院院長張波對貝殼財經(jīng)記者表示，一線城市樓市穩(wěn)定性較強(qiáng)，例如上海，在春節(jié)后沒有出臺政策的前提下，3月份二手房成交量依然突破2萬套，說明當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笕员容^旺盛，深圳4月份一、二手房成交量也明顯超去年同期。樓市政策出臺的目的是市場更平穩(wěn)，一線城市除了自身平穩(wěn)外，也要帶動更多二三線城市走出低谷。“因此，一線城市限購松綁節(jié)奏慢除了與自身市場環(huán)境相關(guān)外，也會考慮限購放松后，對周邊市場購買力的虹吸效應(yīng)。大概率看，今年一線城市的政策放松還會保持‘緩釋’節(jié)奏?！?

“以舊換新”成樓市調(diào)控重頭戲，房企已進(jìn)場，可一定程度提振銷售

除了一線城市樓市新政備受關(guān)注外，住房“以舊換新”也成為當(dāng)前樓市調(diào)控的“重頭戲”，一些城市甚至拿出了“真金白銀”補(bǔ)貼換房。

比如武漢，5月6日便明確提出，要推行“賣舊買新”交易新模式。今年12月31日前，對出售自有住房并在6個月內(nèi)購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區(qū)財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補(bǔ)助。

武漢同時提出，組織金融機(jī)構(gòu)提供長期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

5月6日，深圳的樓市新政也提出，支持在本市有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會積極響應(yīng)第五屆上?！拔逦遒徫锕?jié)”，聯(lián)合倡議在本市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。該活動將更好地支持居民合理的梯度置業(yè)需求。參加“以舊換新”活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。這類政策與4月底政治局會議提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”相一致。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端著力，構(gòu)建新發(fā)展模式，比如，如何解決當(dāng)下的供應(yīng)大于需求問題，具體措施可以從收購市場存量房，增加“以舊換新”措施，收購剛需存量房統(tǒng)一改造為保障性住房等，化解當(dāng)前的剛需二手房去化難的問題。“對于優(yōu)化增量住房措施，可以從如何助力保交樓，避免出現(xiàn)‘爛尾樓’，化解新房市場的交付風(fēng)險，為市場提供高品質(zhì)住宅等方面考慮?！?

廣發(fā)證券研報則稱，根據(jù)深圳及鄭州的保障房籌建計劃信息，假設(shè)2024年保租房通過30%“以舊換新”、30%回購新房及40%新建模式籌建，則可貢獻(xiàn)新房銷售0.9億平方米，占2023年銷售比例的8%。其中，0.5億平方米為“以舊換新”帶來的居民真實(shí)需求，占2023年銷售比例約4%。因此，若“以舊換新”籌集模式大規(guī)模推行，則可一定程度提振銷售。

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